Laudo Cautelar – Previna-se contra ações de vizinhos à obra nova.

 

 

Antes de Iniciar a construção de uma obra, sobretudo antes de realizar terraplenagem e escavação de valas e fundações, elabore um laudo cautelar após vistoriada a obra de cada vizinho. Resguarde-se de ações de indenização para conserto de danos pré-existentes. A obrigação de produção da prova é de quem constrói, mais ainda o interesse do vizinho de boa fé é naturalmente se sentir seguro de que trincas e danos existentes não vão aumentar e, se houver novos, que fique claro que a construtora deverá se responsabilizar pelo seu conserto.

Ao construir um prédio, é imprescindível evitar problemas com a vizinhança, principalmente por ocasião da execução de terraplenagem e escavação de fundações?

A construtora é muitas vezes acusada de ser causadora de todo tipo de fissuras, trincas e rachaduras de prédios próximos, chegando até mesmo à esfera judicial que é demorada e dispendiosa e pode levar anos para se apurar a responsabilidade ou não pelos danos alegados.

Como fazer para identificar onde e quando há relação dos danos com as obras em curso?

A solução ideal para ambas as partes, construtora e vizinhos, é dada pela elaboração de um Laudo Cautelar. Laudo Cautelar, como o próprio nome diz, é uma providência tomada pelas partes envolvidas por cautela, por zelo. Trata-se de um documento elaborado por profissional formado em engenharia ou arquitetura, que segue os preceitos da norma técnica NBR 13.752 – Perícias Técnicas na Construção Civil da ABNT - AssociaçãoBrasileira deNormasTécnicas,que também disponibilizou àsociedadeumtexto normativo voltadoparaManutenção deEdificações, denominado de Procedimentos NBR 5674.

Ambas as hipóteses da iniciativa para se elaborar tal laudo têm como objetivo apurar as situações existentes num determinado imóvel. Ambos os laudos deverão, em tese, deverão vislumbrar os absolutamente mesmos conteúdos. Se feitos por profissionais competentes e habituados com o assunto, não haverá diferença entre eles, mesmo porque, quanto mais minucioso for o laudo, mais protege ambos os interessados.

Caso essas vistorias detectem e registrem nos laudos danos pré-existentes por vício de construção ou por depreciação (nos 4 casos previstos em norma como degenerescência, obsolescência, depredação ou senescência), ou seja, causados por agentes intencionais ou naturais, ficarão registrados para comparação com eventuais danos futuros.

Na comparação com danos futuros, haverá a possibilidade de que os danos pré-existentes tenham seus efeitos aumentados em função da obra nova, ou que tenham aparecidos novos danos, com relação causal com os procedimentos executivos da obra nova. Nestas hipóteses, o prejudicado poderá, no prazo legal do Art. 806 do Código de Processo Civil, entrar com uma ação principal de indenização contra a construtora, ou simplesmente, fazer composição amigável para reparação dos danos.

 

De que tipo podem ser os laudos cautelares?

O laudo cautelar Extrajudicial tem a características de ser obtido por interesse amigável entre os vizinhos. Nele é mais fácil de haver interferência pessoal das partes, ajudando na vistoria, mostrando detalhes às vezes imperceptíveis ao perito. Por não haver participação de advogados nem da justiça nesta fase, é mais barato porque ambos os lados não serão onerados com custas judiciais, com honorários advocatícios, com engenheiros assistentes técnicos de perito, dentre outros ônus. O clima de urbanidade e respeito, além da explícita mostra de boa-vontade permitirá que qualquer dúvida futura seja tratada também de forma amigável. É de absoluto interesse da construtora, dar providências aos reparos urgentes para evitar transtornos e interrupção no cronograma de sua obra.

O laudo cautelar Judicial, laudo ad perpetuam rei memoriam, cuja vistoria é determinada pelo juiz da comarca em processos judiciais, normalmente é levada a efeito de forma já litigiosa. Esses processos demandam tempo e são onerosos. As partes litigantes têm que constituir e pagar honorários de um advogado, pagar o Perito Oficial do Juízo e o engenheiro Assistente Técnico, os quais deverão ser profissionais legalmente habilitados e registrados no Conselho Regional de Engenharia ou de Arquitetura – CREA (Lei 7.270/84) e Resolução nº 345 do CONFEA. Outro inconveniente é o clima que se estabelece entre as partes. Laudos judiciais causam mal estar no vizinho à obra, quando este é intimado a enfrentar o processo judicial. Embora este processo seja meramente constatatório, em que ninguém ganha e ninguém perde, as pessoas não os vêm com bons olhos, principalmente os leigos e classes mais humildes. Trata-se, portanto, de uma “Produção Antecipada de Provas” sem que nenhuma parte esteja sendo “processada”, mas não é esta a atmosfera que reinará neste caso, cujo clima tende para a de uma disputa judicial.

O interesse do laudo cautelar amigável não é só da construtora

Visando exatamente evitar tais atritos e promover um relacionamento de boa vizinhança, pois ao demonstrar essa preocupação a construtora estará agindo com responsabilidade e respeito aos direitos dos seus vizinhos, é que muitas delas, tanto grandes como pequenas e médias, têm contratado profissionais habilitados para tal. Engenheiros experientes e habituados com as perícias judiciais procedem, antes do início da construção do prédio, às vistorias cautelares nos diversos imóveis que circundam o terreno onde será edificada a construção. Essas vistorias extrajudiciais trazem vantagem de estabelecer uma relação de confiança mútua entre a construtora e a vizinhança que, por algum tempo, terá de conviver com os incômodos de uma obra.

 

O que consta da vistoria cautelar?

A vistoria cautelar deverá ser efetuada antes do início efetivo da obra e o Perito irá verificar as características do imóvel do ponto de vista de conservação e estado geral. Relatará e definirá tecnicamente, para comparações futuras, caso seja necessário, todas as patologias observadas na vistoria, como fissuras, trincas e rachaduras, vazamentos, eflorescências, infiltrações, abatimento de pisos, etc., além de caracterizar eventuais riscos de desabamento por ocasião dos serviços de terraplenagem ou fundações. Deverá, ainda, mapear em croquis ou plantas todas as patologias observadas, bem como registrar fotograficamente os defeitos expressivos, resguardando direitos futuros da construtora e dando segurança ao dono do imóvel (reparação dos danos acarretados), sem necessidade de demandas judiciais.

Esses laudos deverão ser expedidos em duas vias e preferencialmente rubricas pelas duas partes, a construtora e o vizinho, ou documentada sua entrega por meio de correspondência que comprove a aceitação dos fatos relatados, sendo necessário um laudo para cada imóvel limítrofe. Esses laudos deverão estar acompanhados da respectiva ART – Anotação de Responsabilidade Técnica que caracteriza a feitura do mesmo por profissional habilitado no CREA e atendendo ao dispositivo da Lei 6496/77.

Na maioria das vezes o laudo cautelar, mesmo amigável, é contratado e pago pela construtora. Mesmo se for elaborado sob patrocínio da construtora, seria muito difícil que, uma vez bem feito, o laudo não seja isento. O laudo cautelar tem em sua essência que só terá alguma valia se for extremamente meticuloso. Assim sendo, mais importante que o profissional ser isento na elaboração de um laudo imparcial, independente da parte que o contratou, é ele ser competente o suficiente para conseguir vislumbrar minúcias somente perceptíveis à acuidade visual de profissionais experientes. Os engenheiros peritos deverão seguir rigorosamente o preconizado no Código de Ética Profissional, regulamentado pela Resolução 205 do CONFEA – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, bem como as especificações contidas na NBR-13.752 – Norma Brasileira para Perícias de Engenharia na Construção Civil da ABNT.

Isto feito espera-se que a obra desenvolva-se normalmente e caso algum dano seja causado ao imóvel, a construtora venha a corrigi-lo naturalmente, na hora certa e da melhor maneira possível, evitando-se assim uma demanda judicial.

Finalmente, sobre a confecção do Laudo de Vistoria, este deverá conter as informações previstas pela NBR-13.753.

  • Interessado: indicação da pessoa física ou jurídica que tenha contratado o trabalho e o proprietário do bem objeto da perícia.
  • Objetivos: definição dos objetivos do laudo de vistoria, com finalidade de resguardar direitos futuros.
  • Requisitos: atendidos na perícia conforme item 4.3 da referida norma, se for judicial, ou se for questionado por uma das partes quanto a algum detalhe.
  • Relato e data da vistoria: deverá conter as informações relacionadas no item 5.2 da norma, caracterização da região, caracterização física, melhoramentos públicos, equipamentos e serviços comunitários, potencial de aproveitamento, caracterização do imóvel e seus elementos, descrição sucinta, número de pavimentos, cômodos, estado geral, idade aparente. Do terreno e das benfeitorias constatação dos danos, dados observados, localização ou inexistência de defeitos, condições de estabilidade do prédio.
  • Plantas ou croquis com mapeamento das danificações.
  • Subsídios esclarecedores.
  • Data e local da realização da vistoria.
  • Assinatura, nome do profissional que realizou a vistoria, título acadêmico e número de registro no CREA e número de registro no instituto do qual é associado.
  • Anexos: fotografias, croquis, via da ART devidamente registrada.

Observação:

Com a Lei 9.307 de 23.09.96 que dispõe sobre Arbitragem, a Vistoria Cautelar, poderá constituir-se numa peça fundamental da Sentença Arbitral. O perito autor do Laudo de Vistoria Cautelar poderá inclusive ser designado Árbitro pelas partes, pois ele como autor da vistoria cautelar, conhece bem o estado inicial do imóvel e poderá com muita eficiência mensurar de maneira justa e objetiva as modificações ocorridas no imóvel, nas duas épocas comparadas.

 

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